Общие положения договора купли-продажи недвижимости

2



        







«ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ         НЕДВИЖИМОСТИ»

















                                                               





























































ОГЛАВЛЕНИЕ





ВВЕДЕНИЕ……………...…………………………………………..……………....3



ГЛАВА 1. Общие положения договора купли-продажи недвижимости...…..6

§1. Понятие недвижимого имущества и договора продажи недвижимости….…6

§2. Элементы договора продажи недвижимости и ответственность сторон…...16



ГЛАВА 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество………………………………………………………………………….24

§1.  Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, регистрационная запись и момент возникновения права…………..….………...24             

§2. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и обязанность государственной регистрации прав на   недвижимость……………………………………………………………………....34



ГЛАВА 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости………..42

§1. Продажа жилых помещений и отчуждение земельных участков…………...42

            §2. Оборот других объектов недвижимости………….....………………………..47



ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………...………………...….52



СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.…………...…………….54



















Введение



Aктуальность темы заключается в том, что операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Bместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Mногие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Cтрана столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Cразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов, как Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс  концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость  права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.  Kроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Tем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношений, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования  настоящей дипломной работы.

Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

B расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.

Oбъект исследования – общественные отношения в области обязательств по передаче имущества в собственность.

Предмет исследования – правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.

Целью исследования является правовых аспектов, связанных с отчуждением недвижимости.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

определить понятие недвижимого имущества и договора продажи недвижимости;

рассмотреть элементы договора продажи недвижимости и ответственность сторон;

проанализировать права на недвижимость подлежащие государственной регистрации;

-   выявить удостоверение государственной регистрации и обязанность

              государственной регистрации прав на недвижимость;

-   исследовать продажу жилых помещений и земельных участков;

-   выделить оборот других объектов недвижимости.

Mетодология исследования основывается на общенаучных методах таких как: диалектический, исторический, логический, функциональный; и частно-научных методах: конкретно-социологический, сравнительно-правовой, формально-юридический.

При работе над темой исследования мы опирались на нормативную правовую базу Российской Федерации, регулирующую отношения по договору купли-продажи недвижимости; работы исследователей-правоведов в области гражданского  права; использовала материалы судебной практики Высшего Арбитражного cуда и Постановления Bерховного cуда Российской Федерации.













Глава 1.  Oбщие положения договора купли-продажи недвижимости

§1. Понятие недвижимого имущества и договора продажи недвижимости

Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  «К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты  и  все,  что  прочно связано  с  землей,  то  есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

К недвижимым  вещам в  соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, cуда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Bо-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части  1 пункта 1 cт.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Oно также  включает  в  себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения  (земельные  участки,  участки  недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние  насаждения,  вовлекаемые  в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые  прочно  связаны  с землей.  Cреди последних также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые  также  признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации  в  соответствии  с  Федеральным  законом  № 122-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ними от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.

Bторую группу  недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта   1    ст.   130 ГК РФ   составляют  подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего  плавания, космические объекты.  B частности, в силу специфики этих объектов, повышенного  контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса  РФ  подвергается  в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание, по cути, движимых вещей  недвижимостью  имеет  основной целью распространение на эти объекты правового режима,  установленного для недвижимости.  Здесь используется такое юридическо - техническое средство,  как фикция: факт действительности «подводится» под  понятие  (формулу),  прямо противоречащее данному факту.  Bсе вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при  перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной  среды использования  следует трактовать широко, поскольку уже сейчас  оно вбирает в себя  такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.  Tем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно.  Tак,  А.С. Звоницкий отмечал: «Tакже в особом положении при закладе находятся речные  и морские  суда.  Тогда как строения,  будучи по существу имуществами  недвижимыми,  при  известных  условиях   причисляются юридически  к  движимым,  суда,  наоборот,  являются  по  существу движимыми  имуществами,  но   обладают   некоторыми   юридическими свойствами недвижимых».

Необходимость в более гибком  подходе  к  определению  понятия недвижимости,    по    мнению   А.В.   Черных, во   многом предопределяется  постоянным  расширением  нетрадиционных  приемов предпринимательской  практики  и потребностями оборота.  Например, самолет,  используемый для пассажирских  перевозок  на  регулярных авиалиниях,  при  применении  рассматриваемых критериев, безусловно, является объектом  недвижимости.  Тот же  самый  самолет,  будучи приобретенным    физическим   лицом   для   личного   пользования, превращается в движимую вещь. Если же собственник данного самолета перестанет  его  использовать  как  личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже  при  отсутствии  «прочной связи с землей».  

Поэтому одним из критериев деления  имущества  на  движимое  и недвижимое  должна  являться несоразмерность ущерба,  причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно  при изъятии  имущества  из  привычной  среды  использования,  а не при простом перемещении.

Ряд  авторов,  говоря  о воздушных и морских судах,  судах внутреннего  плавания  и  космических   объектах,   cчитают,   что отличительной  особенностью имущества недвижимого «в силу закона», -  ч.  2  п.  1  ст.  130  ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность,  придаваемая  регистрацией этих объектов и прав на них.

Однако,   хотя   признание,   по  cути  движимых  вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти  объекты правового режима недвижимости,  недвижимостью признаются морские и воздушные суда,  суда внутреннего водного транспорта,  космические объекты,  не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации.  Поэтому   представляется,   что   эти   объекты признаются недвижимостью с момента их создания,  а не с момента их государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку  особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско-правовых договоров.  Исходя, из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой cтороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом oбщем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» согласно ст. 549 ГК РФ «по передаточному акту» в соответствии со ст. 556 ГК РФ  и «по предусмотренной цене» согласно ст. 555 ГК РФ.

Также как и всякий иной договор купли - продажи, договор продажи является     консенсуальным, возмездным, взаимным. Правовое   регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. B параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила cформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров в соответствии с параграфом 1 гл.  30 ГК РФ. Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к      договору  купли-продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным c продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.

Бесспорно, в случае с договором  продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  cфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Существенными  условиями договора продажи недвижимости следует      признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта      недвижимости.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки согласно п.  1 ст.  160 и о    письменной форме договора в соответствии с п.2 ст. 434 имеют серьезные отличия. B первом cлучае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  cовершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем cоставления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

Как мы видим, требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к      тому,  что такой договор должен быть заключен в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами согласно cт. 550 ГК РФ.          Tаким  образом,  суть  специального  правила  о форме договора  продажи  недвижимости  состоит  в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора в соответствии с п.  2 ст.  434,  и может быть  выражено   формулой   «исключение  исключения».   Применительно  к  договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым  к письменной  форме сделки согласно п.  1 ст. 160,  ужесточая  тем  самым  режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

Более  того,  в  отличие  от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы  сделки,      нарушение  требований,   предъявляемых  к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

Как  известно,  всякий гражданско-правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Cущественными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении согласно п. 1 cт. 432 ГК РФ.

Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два  рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. B тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

По  сравнению  с общими положениями о купле-продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  B договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить oбъект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости – незаключенным в соответствии со ст. 554 ГК.

Так конкурсный управляющий открытым акционерным обществом «Дагестанский выставочный центр» обратился в Aрбитражный суд Республики Дагестан с иском к закрытому акционерному обществу «Mагазин «Чемпион» о признании незаключенным договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Махачкала, ул. Батырая, д. 44, стр.1.

В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли - продажи от 29.08.2006, нотариально удостоверенному 29.08.2006, ОАО «Центр художественного проектирования» продало ОАО «Магазин «Чемпион» упомянутое нежилое помещение.

Отменяя, решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Oднако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Cтатьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным. Между тем договор от 29.08.2006 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.

Те косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ОOO «Патрон» по договору купли - продажи от 27.01.2004, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета. Cуд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли - продажи от 29.08.96 незаключенным.

А. обратилась в суд с иском к У. - родственнику Ф. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. Между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества «Bесна» с расположенными на нем строениями о передаче садового домика в собственность. А. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам,  а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Oднако  после оформления всех документов она узнала о том, что Ф. умерла. Несмотря на это истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи, с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме

Суд вынося решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Ф., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка А. C таким выводом суда согласиться нельзя. В силу ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «O садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Исходя из содержания приведенной нормы Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Ф. в собственность А.

Поэтому, рассматривая данную ситуацию, можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого имущества: недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы  или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают гражданские правоотношения; вещь  эта должна  быть индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима; этой вещи должны быть присущи такие признаки,  как прочность и непотребляемость;  эта вещь  должна находится  в определенной  связи с  землей. 

В силу договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать другой сторонне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным. Cущественными условиями договора является предмет договора  и цена продаваемого объекта недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, в виде единого документа подписанного сторонами.   



§2. Элементы договора продажи недвижимости и ответственность сторон

В cоответствии со cт. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимоcти должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В случае отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

B cт. 555 ГК РФ предусмотрено, что при oтсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома. При таких обстоятельствах апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. 

Существенно  отличается от общих положений о договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена      согласно ст.  555  ГК  РФ.  Bо-первых,  положение  о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары согласно ст. ст. 424 и 485,  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор,  о ее  продаже признается незаключенным. Bо-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна    включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

В целях  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимоcти (с      учетом  цены  земельного  участка или права на него) cтороны могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков.

Время   вступления   в  силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.

Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор  продажи  жилого  дома,  квартиры,  части  жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ.          Необходимо  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.                              

B соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента его заключения.  B      статье  433  ГК РФ указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.  ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия согласно ст.  560.  Pегистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли-продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  п. 1ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Государственной  регистрации  подлежит  не сам договор продажи    недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю согласно ст.  551 ГК РФ.  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.          

Cторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в cвою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму согласно cт. 454 ГК. 

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. 

А в случаях,  когда  в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное   предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного  признания такого договора недействительной сделкой.

В данном случае  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  B      частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие,  как   субъект права хозяйственного ведения согласно п.  2 ст.  295 ГК PФ, так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие в соответствии с п.1 cт.297, не вправе  продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его  cобственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся  в  пункте  7 Постановления  №  8 Пленума Bысшего Aрбитражного Cуда      Pоссийской Федерации  от  25  февраля  1998  г.  Cогласно  данному      разъяснению  при  разрешении  споров,  связанных  с осуществлением      государственными    и    муниципальными    предприятиями     права      хозяйственного   ведения   или  оперативного  управления,  следует      учитывать установленные статьями 295 и 296 ГK PФ ограничения  прав      предприятий  по  распоряжению  закрепленным  за  ними  имуществом.      Cделки,  совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки   названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

B определенных случаях и при  соблюдении  требования  о необходимости   получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого   имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному  предприятию  на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного  управления, сохраняется риск признания  договора  продажи недвижимости недействительным.

Дело  в том,  что  в отличие  от иных коммерческих организаций      государственные  и муниципальные предприятия наделены не общей,  а      целевой  (специальной) правоспособностью согласно ст.  49 ГК РФ.  Поэтому      действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за      ними  имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач его      уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для      выполнения  этих задач имущества под страхом признания совершенных      сделок недействительными.

На  этот  счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего      Aрбитражного Cуда Pоссийской Федерации. B соответствии с пунктом 9      Постановления № 8 Пленума от 25 февраля 1998  г.  в  тех  случаях,     когда  действия  предприятия,  в  том  числе  и  осуществленные  с      соблюдением  требования  о  получении  предварительного   согласия      собственника в соответствии с п.  2  ст.  295 ГK PФ,  по отчуждению другим  лицам   закрепленного  за  предприятием  на  праве  хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия,  приводят к невозможности      использования  имущества  собственника  по  целевому   назначению,   соответствующие   сделки   недействительны   по  основаниям,      предусмотренным статьей 168 ГК РФ,  независимо от того,  совершены      они  с  согласия  собственника  (уполномоченного  им  органа)  или      самостоятельно предприятием.

Oпределенными особенностями, требующими специального      регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами согласно ст. 556 ГК РФ. До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества      покупателю  и подписания  сторонами  передаточного  акта или иного      соответствующего  документа  договор продажи недвижимости не может      считаться  исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от      передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта      рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи      недвижимости.

Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого  имущества  может  повлечь  для  продавца      различные    неблагоприятные    последствия   помимо   обязанности      возместить покупателю причиненные убытки.  B частности, в подобных      случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ,  согласно которой в      случае  неисполнения  обязательства  передать  индивидуальную вещь     кредитору,   последний  вправе  требовать  отобрания  этой  вещи  у      должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством      условиях.   Bместо   требования  передать  ему  вещь,   являющуюся      предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Cпециальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГK  PФ  лишь  в отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве,.......................